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物业费纠纷层出不穷，缘 由 何 在 ？
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| 物业费纠纷层出不穷，缘 由 何 在 ？ |
| 发表日期：2010/12/2 15:22:17 阅读数：1420 |
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07年公示过一次，业主当时也没什么反应。而且，酬金制才必须公示。我们是包干制，亏了赚了都不找业主。即便我公布出来，又有几个人看得懂？我亏了又有谁信？”据其透露，他们的物业费是0.65元/㎡，“一级小区，却是按三级的标准在收费，06年至今已亏了100多万，如果换了社会上的公司早就死了。我们还好有开发商的补贴。”
业内人士则向记者表示，“物业”本是微利行业，当前株洲有近半数物业公司处于亏损状态。
赖对建立物业与业主双方良性互动关系比较悲观，“打个官司都要那么久，还怎么协商？”他建议国家应健全相关法律法条，明确物业和业主的权责划分和相关惩治机制。
法院：受理物业纠纷诉讼229起，业主基本无胜诉
据荷塘区法院民一庭文庭长透露，去年至今，该院共接到物业纠纷诉讼229起，绝大多数庭外和解，判决的只有10来件，其中基本都是物业公司胜诉。
据介绍，这些案例绝大多数都是与物业费纠纷有关，原告多是物业公司，讼请业主缴纳物业费，去年东方花园一个小区就有200多件这样的案例，大部分都以调解收场，即令判决，也是物业公司胜诉。
她说，之所以如此，与业主关系较大，一方面是部分业主将开发商与物业公司混为一谈，将开发商的责任加诸于物业，因此其请求难以得到法院支持，另一方面，是业主举证难，比如提出物业公司服务不达标，但因为平时没有意识收集证据，因此很难举出有力证据。
文庭长说，类似案件最好是调解，因为本身这种案件标的小，双方投入的时间精力却不少，即便判决之后也很难讲谁胜谁负。“业主碰到物业公司服务不到位时，一味地拒交物业费并不是明智之举。业主应该积极搜集证据。例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，业主应该拍下照片或录像，并寻找证人证言。”对此，一位法官如此表示。
◆律师说法
物业公司不能将自身定位为管理者
采访中，有不少业主对物业的认识存在一些偏差，记者就一部分问题咨询了本报法律顾问聂炜律师。
1．有业主认为自己并未亲自签订物业合同，请问是否具备法律效力？
聂律师：肯定具备。物业合同可以划分为两个阶段，一个是在业委会成立之前的前期合同，由开发商与物业公司之间形成；一个是业委会成立后由业委会与物业公司之间重新签订的合同。前期合同具备法律效力。
2．若开发商与物业同属一个集团，能以物业费冲抵房屋质量问题带来的损失吗？
聂律师：不能。业主与开发商属于房屋买卖合同，与物业属于物业服务合同，这是两种不同的合同关系，其权利与义务不同等，因房屋质量问题造成的损失应与开发商协商解决，不可混为一谈。
3．未享受到服务应否足额缴费？
聂律师：这种情况应区别对待。一种是业主对物业服务认识有所偏差。物业服务不是针对某个家庭，而是面向全体小区业主，只要物业公司提供了公共服务，业主就应该缴费。另一种是物业公司确实未履行义务，未提供合同约定的服务，如果是前期物业，业主可以向物业公司的主管单位投诉，要求予以监督，如果是业委会选定的物业，可以要求其承担违约责任，或重新选聘。
业主应提高对物业合同的认识，业主与物业是服务合同关系，所有行为都应建立在合同的基础之上进行，不能将合同约定之外的条件强加进来。而现在一些物业公司也错误地将自身定位为领导，为管理者，尤其与开发商关系密切的物业更具有某种心理优势，没意识到自己的职责是按照合同提供服务，这些都是引发物业纠纷的重要原因。
◆网民原声
真正蛮横不讲理的业主凤毛麟角
■株洲网 绿烟：这个问题不是个别现象。中国的物业管理法不健全，小区在住进的时候一些制度以及物业进场等都没有一个明确可行的办法。我觉得要解决业主和物业公司两败俱伤的局面，不是一句二句话可以解决的。
■株洲网 随风吹去：物业收费标准，在前期可以按物业公司的标准执行。当成立了业主委员会后，业主委员会应当清查物业前期帐目和收支情况，再根据正常、合理、和必需的费用支出情况，重新制定本小区的物业收费标准。业主是物业的主人，主人有权过问“管家”的开支、收入和工资、保障，合理的物业公共维持费用等等。
■匿名网友：物业费要合理收取，而物业公司收了费以后要尽职尽责的为广大业主服务，业主在享受到好的服务同时不应该拖欠或者欠缴物业费。
■受访业主：从一名业主的角度出发，我不赞成有些小区业主因为某些与物业工作无关的原由而长期拖欠物业费与电费。我认为小区业主享受了物业公司的服务，业主可以和物业公司协商，影响到小区其它业主的合法利益，有意见与问题应当通过合法有效的途径解决，暂时缓缴物业费。只有这样才能确保小区物业工作的正常开展。物业费的用途明细应当按月公示，以一年或两年的收支情况为参考，由业主大会或业主委员会重新制定收费标准，不能是物业单方面说了算数 。
■受访业主：物业公司的服务需做到业主心服口服，真正蛮横不讲理的业主凤毛麟角！
■受访业主：业主往往弱势，当房屋质量问题无法得到解决时，当生命财产受到损失时，唯有以拒交物业费来维护自身权益。同时小区内需要一个能真正维护业主利益、合理化解物业与业主矛盾纠纷的业委会。
“菜单式”物业收费制度或可借鉴
北京：业主大会成立之前业主不用缴物业费
5月27日出台的《北京市物业管理办法》规定，开发商承担前期物业费、小区车位先尽着“自家人”、不得以欠物业费为由停水断电、新老物业交替有权责、物业服务企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单成本……新《办法》中许多大胆创新的做法，或许能化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。
深圳：“菜单式”物业收费制度
所谓“菜单式”就是将物业服务收费细分为综合管理、共用部位，共同设施设备的日常运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护等五个项目，每个项目划分为五个收费等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务内容。业主可分别选择各项目的收费等级，最后汇总形成其收费标准。
无锡：空置房物业费打7折
对未入住或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物管企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业管理费，机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用亦按此标准收取。
广西：不得收取装修管理费
2005年已明确规定，物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，不得收取装修管理费、服务费、装修保证金。
江苏：停车费7成纳入维修资金
近段时间出台物业费新规定，业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30％用于补贴物业服务费，70％纳入住宅专项维修资金。
◆记者观察：
破解物业纠纷，呼唤契约精神
物业纠纷，随着城市化进程加快，颇有愈演愈烈之势，仅荷塘区法院去年至今已受理此类案件229件，其中尤以物业费纠纷为甚。多年来，尽管社会对此关注频仍，但问题却远未能得到解决。非一时一地之问题，自然非一时一地能解决，其深层解决之道，在于利益各方应主动植入契约精神。
契约精神是现代商业文明的基石，其最为通俗直白的解释就是，任何契约的达成之日，就是忠实地践行诺言之始；享受权利的同时，必须履行义务；收获利益的另一面，就是要承担风险。而契约精神的底线，是对已形成的合乎法律法规的合同的尊重。
反观层出不穷的物业费纠纷，莫不是契约精神付诸阙如的结果。
一方面，是25%的业主根本不知道是否签订合同，不到矛盾无法化解的时候想不起合同的存在，即使知道签订了合同，对其内容多半不甚了了，68%受访者不了解物业与业主双方权利与义务，其日益强化的“主人”意识又使其对权利与义务的界定率性而为。这既说明物业公司对业主权利的漠视，也说明业主自身对权益缺乏真实关切。
另一方面，不少物业公司出于种种原因，对合同的执行大打折扣，将自己定位为管理者地位而非服务者地位。由此一来，造成双方置已达成的契约于不顾，只照各自想当然的义务与权利行事，甚至双方都有个别的只要求权利，不讲义务。
因此，呼唤各方归于契约精神，才能根本跳出物业纠纷的恶性循环。对业主来说，享受到服务即应支付代价，尽管这种服务多发生在小区公共领域，但公共领域也是所有业主共同所有。对物业公司来说，即应不折不扣按照合同约定提供服务，公示收费标准与用途等。只要做到遵守契约的底线，双方当可止住恶性循环的演变。
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